한눈에 보기: 지금부터 청약 가점의 핵심 조건을 간단히 정리해 보겠습니다. 무주택 여부와 세대주 지위가 당첨 가능성을 크게 좌우하며, 만 30세 이상 또는 혼인 시점부터 무주택 기간이 계산됩니다. 세대 내 구성원이 주택을 보유하면 무주택 인정이 끊기게 되죠. 또한 청약 자격 확보를 위해 세대 분리가 필요할 수 있지만, 이 과정에서 부양가족 수 감소나 세금 불이익이 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.
1. 청약 가점제의 개념
청약 가점제는 민영주택 1순위 청약자 중 동일 순위 내 경쟁이 발생할 경우, 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 기준으로 점수를 매겨 높은 점수를 받은 사람부터 당첨자를 선정하는 제도입니다. 단순 추첨이 아니라 정량적 평가이기 때문에, 준비와 전략이 당락을 좌우합니다. 결론적으로 무주택자·장기 세대주·부양가족이 많은 신청자에게 유리한 제도입니다.
2. 가점 계산 공식과 배점
- 무주택 기간 (최대 32점): 만 30세 또는 혼인 시점부터 산정하며, 15년 이상 무주택 유지 시 만점입니다.
- 부양가족 수 (최대 35점): 본인을 제외한 배우자, 자녀, 부모 등 직계가족이 포함되며, 1인당 5점, 최대 6명까지 인정됩니다.
- 청약통장 가입 기간 (최대 17점): 1년 이상 유지해야 1점이 부여되고, 매년 1점씩 증가합니다. 15년 이상 가입 시 17점 만점입니다. 미성년자의 가입 기간은 최대 5점까지 인정되며, 배우자의 가입 기간도 합산할 수 있습니다.
세 항목을 합산한 최고점은 84점이며, 일반적으로 60점 이상이면 당첨 안정권으로 평가됩니다.
3. 가점제 적용 방식
- 전용 85㎡ 이하 민영주택: 일반 공급 물량의 75% 이상이 가점제로, 나머지는 추첨제로 운영됩니다.
- 전용 85㎡ 초과 민영주택: 가점제 적용 비율이 낮거나, 추첨제만 적용되는 경우가 많습니다.
- 청약 지역: 투기과열지구나 청약과열지역에서는 가점제 적용 비율이 높아집니다.
따라서 같은 점수라도 지역과 면적 조건에 따라 당첨 확률은 크게 달라질 수 있습니다.
4. 무주택 기간 점수 산정
무주택 기간은 만 30세가 되거나 혼인한 시점부터 시작됩니다. 세대 내 다른 구성원이 주택을 소유하면 무주택 기간 산정이 중단됩니다. 가족이 보유한 지분 주택이나 상속받은 주택 여부도 확인해야 하며, 장기간 무주택을 유지하는 것이 높은 가점을 확보하는 핵심입니다.
5. 부양가족 수 점수 산정
부양가족은 배우자와 직계존비속이 같은 세대에 속할 때만 인정됩니다. 예를 들어 성인 자녀가 세대 분리를 하면 부양가족 수가 줄어 점수가 낮아집니다. 따라서 세대 분리 전략은 청약 가점뿐 아니라 세금, 주거 안정성까지 고려해 신중하게 결정해야 합니다.
6. 청약통장 가입 기간 점수
청약통장은 납입 횟수와 가입 기간이 모두 점수로 환산됩니다. 1년 이상 유지하면 1점이 부여되고, 이후 1년마다 1점씩 늘어나며, 15년 이상이면 17점 만점입니다. 미성년자 가입은 최대 5점까지, 배우자의 가입 기간도 합산 가능하므로 조기 개설이 장기적으로 유리합니다.
7. 실제 사례로 보는 가점 합산
예시) 35세 무주택 세대주, 결혼 7년 차, 자녀 2명, 청약통장 8년 차:
- 무주택 기간: 7년 → 18점
- 부양가족 수: 3명(배우자 + 자녀 2명) → 15점
- 청약통장 가입 기간: 8년 → 8점
- 총점: 41점 → 경쟁 지역에서는 당첨 가능성이 낮음
만약 같은 조건에서 무주택 기간이 12년이고 자녀가 3명이라면 총점은 55점으로 상승해, 수도권 외곽이나 지방에서는 충분히 당첨 가능성이 있습니다.
8. 가점제 당첨선 동향
서울 주요 단지에서는 60~70점대가 당첨선이며, 수도권 신도시는 50점대도 당첨 사례가 있습니다. 지방 중소도시는 30점대에서도 당첨 가능성이 있습니다. 자신의 점수를 계산해 지역별 경쟁 수준과 비교하는 것이 필수적입니다.
9. 청약 가점제 유의사항
- 가점 계산 오류: 점수 산정 실수로 당첨이 취소될 수 있으므로 반드시 청약홈에서 확인해야 합니다.
- 재당첨 제한: 최근 2년 내 가점제로 당첨된 사실이 있다면 다시 신청할 수 없습니다.
- 주택 보유 세대: 투기과열지구에서 1주택 이상을 소유한 세대는 가점제 청약에서 제외됩니다.
- 공고 확인 필수: 지역·면적·공급 유형에 따라 조건이 달라질 수 있으므로, 반드시 해당 단지의 분양 공고문을 확인해야 합니다.
10. 자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 점수가 낮으면 아예 당첨 불가능한가요?
- 아닙니다. 일부 물량은 추첨제로 배정되며, 경쟁이 낮은 단지에서는 낮은 점수로도 당첨될 수 있습니다.
- Q. 부양가족 산정에서 대학생 자녀도 포함되나요?
- 만 30세 미만 미혼 자녀라면 포함됩니다. 단, 독립 세대를 꾸렸다면 제외됩니다.
- Q. 85㎡ 초과 아파트도 가점제가 적용되나요?
- 일부 적용되지만 비중이 낮고, 추첨제 위주로 운영되는 경우가 많습니다.
