한눈에 보기: 이 글은 ‘이재명 정부 부동산 정책 총정리’ 시리즈의 세 번째 세부글(스포크 글)입니다. 2025년 10월 15일 발표된 ‘주택시장 안정화 방안’은, 6·27 대출규제와 9·7 공급확대 이후에도 서울과 수도권의 집값 상승세가 이어지자 내놓은 초강력 수요 억제 대책입니다. 핵심은 토지거래허가구역의 전면 확대, LTV·DSR 강화, 실거주 의무 및 전매 제한으로, 투기수요 차단과 실수요자 중심의 시장 질서 회복을 목표로 합니다.
1. 대책의 배경 – 6·27·9·7 이후에도 이어진 시장 과열
- 시장 상황: 6·27 대출규제와 9·7 공급확대에도 불구하고, 서울 아파트값은 7개월 연속 상승세.
- 정책 연쇄: 공급 확대만으로는 투기 심리를 잡기 어렵다는 판단 하에, 수요 억제 중심의 고강도 대책이 검토됨.
- 정책 전환: 정부는 세 번째 단계로 ‘투기수요 직접 차단’과 ‘시장 질서 회복’을 목표로 규제 강화 선택.
2. 주요 조치 개요 – 규제지역 확대와 대출 규제 강화
- 규제 지역 확대: 서울 전역 및 경기 남부 일부 지역을 토지거래허가구역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 추가 지정.
- LTV 제한: 모든 규제지역의 주택담보대출비율(LTV)을 40%로 제한.
- 고가주택 대출한도 축소: 15억 원 초과 주택의 주택담보대출 한도를 기존 6억 원에서 2~4억 원 수준으로 축소.
- 스트레스 DSR 강화: 매매·전세대출 모두 적용 금리를 상향해, 실제 대출 가능액이 감소.
- 비주택 대출 규제: 오피스텔·상가 등 비주택용 부동산 대출에도 동일한 허가 및 심사 기준 적용.
이번 조치는 ‘세금 중심’이 아닌 금융규제 중심의 수요 억제책으로, 문재인 정부 시절 규제의 연장선상에 있다는 평가도 있습니다.
3. 토지거래허가구역 확대 – 투기 차단의 핵심
- 적용 지역: 서울 전역과 경기 남부 12개 지역(성남, 과천, 용인 등)을 신규 허가구역으로 지정.
- 허가 요건: 일정 면적 이상 거래 시 지자체 허가 의무화, 주거용·비주거용 모두 포함.
- 효과: 거래량은 발표 직후 한 달간 45% 감소, 단기 투기 수요 진입 억제.
- 상징성: ‘서울 전역 허가제’는 정부의 시장 통제 의지와 정책 강도를 상징하는 조치로 평가.
4. 실거주 의무 강화 – 갭투자 차단의 칼날
- 적용 대상: 규제지역 내 신규 매입자.
- 의무 기간: 최소 2년 실거주, 전세 임대 불가.
- 제재 조치: 위반 시 과태료 부과(거래금액의 최대 10%) 및 거래 허가 취소 가능.
- 의미: 실거주 중심의 거래만 허용함으로써, 갭투자·단기 전세 투자 차단.
5. 전매 제한 강화 – 단기 차익 거래 억제
- 적용 범위: 규제지역 내 분양주택 및 오피스텔.
- 제한 기간: 주택 3년, 오피스텔 1년.
- 예외 사유: 실거주·이직·질병 등 불가피한 사유에 한해 지자체 승인 시 예외.
- 시장 반응: 청약 경쟁률 급감, 분양권 거래량 60% 감소.
6. 시장 반응과 초기 효과
- 거래량: 발표 이후 서울 아파트 거래량 전월 대비 42% 감소.
- 가격 변화: 매매가격 상승률 둔화, 일부 지역 보합 전환.
- 투자 심리: 매수세 위축, 실수요 중심 거래 확대.
7. 시장 해석과 논란
- 강력한 규제: ‘문재인 정부식 규제의 복귀’라는 평가가 나올 정도로 강도 높은 금융·행정 조치.
- 수요 억제 중심: 세금 인상보다 대출 제한과 규제지역 확대를 통한 직접적인 수요 억제.
- 결정적 한방 부족: 거래 자체를 멈추게 하는 강도는 있으나, 보유자들이 매도 결심을 하기에 부족하다는 분석.
- 비판과 우려: 실수요자도 대출 규제에 묶이면서 서민 주거 안정이 오히려 위협받을 수 있다는 지적.
- 경제 여건: 경기 둔화·역전세난 등 시장 전반의 비관적 분위기로 인해 정책 효과가 제한적일 가능성.
즉, 이번 대책은 시장 과열을 단기적으로 진정시킬 가능성은 높지만,
장기적으로는 서민층의 주거 사다리를 끊을 수 있다는 양면성이 공존합니다.
8. 평가와 향후 과제
- 정책 평가: 6·27→9·7→10·15로 이어지는 3단 구조의 완결판으로, 수요 억제 정책의 정점.
- 한계: 대출 규제가 과도하게 작용하면 실수요자 위축 및 분양시장 냉각 우려.
- 정책 과제: 실수요자 금융지원, 중저가 주택 공급 확대, 지역 간 규제 형평성 확보.
- 전망: 정부는 시장 안정 추세가 확인되면 2026년 상반기 일부 지역 규제 완화 검토 예정.
요약하자면, 10·15 대책은 투기 억제 효과는 강력하지만,
서민 주거 안정이라는 본래 목표와의 균형을 어떻게 잡을지가 향후 정책의 관건입니다.
