한눈에 보기: 2026년 대한민국 부동산 시장은 ‘공급 부족(보릿고개)’에 따른 가격 상승 압력과 정부의 ‘초강력 수요 억제(대출·규제)’가 정면으로 충돌하는 국면입니다. 6·27 대출 억제, 9·7 공급 확대, 10·15 규제 강화의 여파가 동시에 작용하면서 거래량은 급감했지만, 서울 핵심 지역은 신고가를 경신하고 지방은 정체되는 초양극화 시장이 전개되고 있습니다.
1. 정책 이후 시장 구조 — ‘공급 부족 vs 대출 규제’ 충돌 구조
2025년 하반기 발표된 세 정책은 시장의 방향을 완전히 바꿨습니다.
- 6·27 가계부채 관리: 대출 총량 축소, DSR 강화 → 매수 가능 수요 급감
- 9·7 공급 확대: 3기 신도시·공공택지 착공 확대 → 중장기 공급 기대 형성
- 10·15 시장 안정화: 토지거래허가구역·실거주 의무 → 투자 수요 차단
하지만 이 정책들이 동시에 작용하면서, 시장은 다음과 같은 구조로 재편되었습니다.
- 대출 규제로 거래는 줄어들고
- 공급 부족으로 가격은 쉽게 내려가지 않는 구조
핵심 요약: 지금 시장은 ‘수요 억제 정책’과 ‘공급 부족 현실’이 충돌하는 구조다.
2. 거래량 지표 — 대출 규제 이후 ‘거래 절벽’ 고착화
6·27 대책 이후 가장 먼저 나타난 변화는 거래량 급감입니다.
- 수도권 주택담보대출 6억 제한 등으로 실수요 매수 위축
- 갈아타기 거래 급감 (DSR 구조 영향)
- 허가구역 확대 → 거래 절차 복잡화
이로 인해 시장은 가격보다 먼저 거래가 얼어붙는 현상이 나타났습니다.
특히 10·15 대책 이후 허가구역 확대와 실거주 의무는 매물 잠김을 유도하여 거래 감소를 더욱 심화시켰습니다.
핵심 요약: 지금 시장은 가격보다 거래가 먼저 멈춘 상태다.
3. 공급 지표 — 2026년 ‘입주 절벽(보릿고개)’ 현실화
2026년 시장에서 가장 중요한 변수는 입주 물량 급감입니다.
- 전국 입주 물량 약 28% 감소
- 서울 입주 물량 약 48% 감소
- 2021~2023년 착공 감소의 후행 결과
9·7 공급 확대 정책으로 착공은 늘어나고 있지만, 실제 입주는 2027년 이후부터 본격화됩니다.
즉, 2026년은 공급 공백이 가장 크게 체감되는 시기입니다.
이로 인해 신축·준신축 아파트 중심으로 가격 상승 압력이 유지되고 있습니다.
핵심 요약: 2026년은 공급이 늘어나는 시기가 아니라, 공급이 가장 부족한 시기다.
4. 가격 흐름 — 서울 상승 vs 지방 정체 ‘초양극화’
현재 가격 흐름은 단순한 상승/하락이 아니라, 지역별 분리 현상이 핵심입니다.
- 서울·수도권 핵심지: 신고가 경신 지속
- 수도권 외곽: 보합 또는 약세
- 지방: 거래 정체 및 하락
이는 다음 구조 때문입니다.
- 대출 규제로 매수 가능한 사람은 줄었지만
- 현금·고소득 수요는 핵심 입지에 집중
핵심 요약: 지금 시장은 ‘전체 상승’이 아니라 ‘초양극화 상승’이다.
5. 2026년 핵심 시나리오 3가지
① 시나리오 A — 공급 부족에 의한 상승 지속 (가능성 높음)
- 입주 물량 급감
- 신축 희소성 확대
- 공급 공포 심리 확산
→ 대출 규제에도 불구하고 서울 핵심지 가격 상승 유지
② 시나리오 B — 초양극화 + 거래 절벽 고착화 (가능성 높음)
- 대출 가능한 계층과 불가능 계층 분리
- 강남·한강벨트 현금 매수 지속
- 외곽·지방 거래 위축
→ 같은 수도권에서도 가격 흐름 완전히 분리
③ 시나리오 C — 풍선효과 + 금리 변수
- 1금융 규제 → 2금융권 대출 이동
- 2026년 하반기 금리 인하 기대
- 유동성 재유입 가능성
→ 규제에도 불구하고 매수 심리 재점화 가능성
6. 2026년 시장 종합 전망 요약
| 구분 | 전망 |
|---|---|
| 가격 | 서울 상승 / 지방 정체 또는 하락 (초양극화) |
| 거래량 | 대출 규제로 거래 절벽 지속 |
| 공급 | 착공 증가 but 입주 부족 (보릿고개) |
| 정책 | 수요 억제 + 공급 확대 병행 기조 |
| 전세 | 매매 대기 수요 전환으로 상승 압력 유지 |
7. 실수요자 전략 — 지금 시장에서의 선택 기준
- 대출 가능 여부를 먼저 확인
- 입지 중심으로 선택 (장기 보유 전제)
- 갈아타기 시 ‘선매도 후매수’ 전략 필수
핵심 요약: 지금 시장에서 실수요자는 “대출 + 입지 + 장기보유” 3가지를 동시에 고려해야 한다.
8. 투자자 전략 — 시장 구조 변화에 따른 대응
- 다주택 레버리지 전략 종료
- 현금 중심 1주택 집중 전략
- 핵심 입지 위주 선별 투자
핵심 요약: 지금 시장은 ‘여러 채’가 아니라 ‘한 채 집중’ 구조다.
9. 결론 — 2026년 시장의 본질은 ‘유동성 통제 속 공급 부족’이다
현재 부동산 시장은 단순한 가격 사이클이 아니라 구조 변화의 과정에 있습니다.
- 대출 규제 → 수요 감소
- 입주 감소 → 공급 부족
- 현금 중심 시장 → 양극화 심화
이 세 요소가 동시에 작용하면서, 2026년 시장은 다음과 같은 특징을 갖습니다.
최종 한 줄 요약:
2026년 부동산 시장은 “공급 부족이 가격을 밀어 올리고, 규제가 거래를 막는 이중 구조의 시장”이다.
