한눈에 보기: 이 글은 ‘이재명 정부 부동산 정책 총정리’ 시리즈의 두 번째 세부글(스포크 글) 입니다. 2025년 9월 7일 국토교통부가 발표한 ‘새정부 주택공급 확대방안’(일명 9·7 대책) 은, 급등한 수도권 집값과 낮은 착공률을 동시에 해결하기 위한 공급 속도전이 핵심입니다. 핵심 방향은 ‘착공 중심의 공급관리 → LH 직접 시행 확대 → 도심 내 공급 강화’로, 단순한 허가 중심 행정이 아닌 실질적인 주택 공급 체감에 방점을 찍은 정책입니다.
1. 대책의 배경 – 인허가 중심 공급의 한계와 시장 불균형
- 시장 상황: 6·27 대출 규제 이후 일시적 거래 위축에도 수도권 매매가격은 7월~8월 두 달간 2% 상승.
- 공급 병목: 인허가 건수는 늘었지만 실제 착공률은 50%대, 실입주 공급까지 이어지지 않음.
- 정책 목표: ‘허가 중심의 공급관리’를 ‘착공 중심 실적관리’로 전환해 공급의 현실화와 예측 가능성 확보.
이재명 정부는 시장 안정의 두 번째 축으로 ‘공급 정상화’를 제시하며,
9·7 대책을 통해 단계별 실행력이 있는 공급체계를 구축하겠다는 목표를 명확히 했습니다.
2. 착공 중심 공급정책 – 실질적 공급 지표로의 전환
- 공급 목표: 2030년까지 수도권에 총 135만 호(연평균 27만 호) 신규 착공.
이는 과거 인허가 기준 대비 약 1.7배 증가한 규모입니다. - 관리 기준 전환: 주택공급 통계를 인허가가 아닌 착공 기준으로 변경하여, 실제 공급 체감 효과를 강화.
- PF 안정화: 주택도시보증공사(HUG)와 주택도시기금이 보증·대출 한도를 확대해 건설사 자금 조달 부담 완화.
- 절차 단축: 인허가·보상 절차 병행 처리, 착공 소요 기간 20% 단축 목표.
‘착공 중심 정책’은 숫자상의 공급이 아닌 실제 시장 유입 주택을 기준으로 관리함으로써,
공급 통계의 신뢰도를 높이고 정책효과를 조기에 체감할 수 있도록 설계되었습니다.
3. 공공의 직접 시행 – LH 중심 공급 체계 강화
- LH 직접 시행: LH가 공공택지를 민간에 매각하던 기존 방식을 중단하고, 직접 주택사업을 시행해 공급 속도를 높임.
- 공공성 강화: 공공이 공급을 주도함으로써, 투기성 분양과 과도한 이윤 추구를 차단.
- 민관 협력 모델: LH 단독 추진이 아닌 민간 건설사와의 협력형 혼합개발 구조 도입.
- 핵심 의미: 공급 주체의 실행력을 공공이 주도적으로 확보하면서, 시장 불확실성을 줄이는 전략적 접근.
이는 단순한 공공주택 확대가 아니라, 공공이 ‘속도’와 ‘책임’을 함께 지는 구조로의 변화입니다.
4. 도심 내 공급 강화 – 고밀개발·유휴부지 재활용
- 노후 공공임대 재건축: 도심 내 20년 이상 공공임대단지를 재건축하여 공급 확대.
- 유휴부지 활용: 폐교·공공청사 이전지 등 미활용 국공유지를 주거부지로 전환.
- 용적률 상향: 역세권 및 준공업지역의 용적률을 최대 500%까지 상향 조정.
- 소규모 정비 활성화: 50세대 미만 노후지에도 소규모 재개발 허용.
이 조치는 ‘신도시 중심 대규모 공급’과 병행되는 도심형 생활권 주택 확대 전략입니다.
공급의 질과 접근성을 동시에 확보하려는 균형형 모델로 평가됩니다.
5. 민간 공급 여건 개선 – 인센티브와 절차 단축
- 보상·인허가 간소화: 토지보상 절차 단축, 인허가 병행 심사로 착공 소요기간 단축.
- PF 지원 확대: PF 대출 보증을 확대하고, 금리 부담 완화를 위한 정책금융상품 지원.
- 민간 인센티브: 일정 비율의 공공임대 의무를 완화해 민간 참여 유도.
정부는 공공주도의 틀 안에서도 민간 참여를 활성화해 공급 속도를 높이려는 균형형 구조를 지향하고 있습니다.
6. 4기 신도시 로드맵 – 기존 신도시 내실화 중심
- 공식 발표: 4기 신도시는 현재까지 공식 지정되지 않았으며, 이번 대책에서는 3기 신도시 조기 착공과 1기 신도시 정비사업 강화에 집중.
- 3기 신도시: 남양주·하남·고양 등 주요 지역의 공공택지 사업 일정 앞당김.
- 1기 신도시: 분당·일산 등 노후 신도시에 대한 정비사업 속도전 본격화.
- 향후 방향: 시장 상황에 따라 신규 공공택지 발굴 가능성은 열어둔 상태.
즉, 9·7 대책의 ‘4기 신도시 로드맵’은 실질적으로 기존 신도시의 내실 강화와 착공 가속화를 의미합니다.
7. 수요 억제 병행 조치 – 공급과 금융 안정의 균형
- LTV 축소: 규제지역 내 LTV(주택담보대출비율)를 추가 10%p 축소.
- 주택담보대출 한도: 지역별 주택가격 구간에 따라 6억·4억·2억 차등 적용.
- 투기 억제: 공급 확대와 함께 투기수요 유입 차단을 위한 대출심사 강화 병행.
이재명 정부의 9·7 대책은 공급 확대와 수요 억제의 균형을 동시에 추구하는 ‘투트랙 안정화 전략’의 일환입니다.
8. 평가와 전망
- 단기 효과: 착공 승인 건수 전월 대비 35% 증가, 공공택지 분양 일정 조기화.
- 시장 반응: 공급 기대감으로 매매가 상승세 둔화, 거래량 안정화.
- 한계: 착공 이후 입주까지 3~5년 소요되어 단기 공급효과는 제한적.
- 관건: LH의 시행 역량, PF 리스크 관리, 민간 인센티브 정책이 지속성의 핵심 변수.
요약하자면, 9·7 공급확대 방안은 정부가 직접 속도와 물량을 관리하는 첫 번째 ‘실행형 공급정책’입니다.
공급의 현실화라는 구조적 변화를 시작으로, 10·15 시장안정화 대책으로 연결되는 정책의 교두보 역할을 합니다.
