한눈에 보기: 2025년, 한국 기준으로 전세와 월세의 총주거비(TCO)를 비교합니다. 현재 한국은행 기준금리 2.50%, 전세자금대출 평균금리 3.5% 수준에서 전세가 월세보다 유리할 수 있습니다. 하지만 세액공제, 보증금 운용 기회비용, 전세금 반환 리스크 등도 중요한 고려 요소입니다.
1. 총주거비(TCO) 계산법(전세 vs 월세)
왜 중요? 내 집이 아니더라도 5년 기준 총주거비(Total Cost of Occupancy)를 계산해야 합리적 선택이 가능합니다. 보증금 이자(또는 대출이자) + 월세 – 세액공제/투자수익을 합산합니다. 핵심 변수는 다음과 같습니다:
핵심 변수: ① 기준금리(대출금리) ② 전세자금대출 여부·한도 ③ 보증금 운용수익률 ④ 월세 세액공제.
2025년은 금리 하락세 구간에 접어들었기 때문에, 전세자금대출이 가능한 경우 전세가 상대적으로 유리할 수 있습니다.
2. 항목별 비교
| 항목 | 전세 | 월세 | 해설 |
|---|---|---|---|
| 초기 자금 | 보증금 수억 필요 | 소액 보증금 + 월세 | 자금 여력이 핵심 변수 |
| 이자 비용 | 대출 시 3.3~3.8% 부담 | 없음 | 2025년은 4% 이하로 안정 |
| 월세 지출 | 없음 | 고정 지출 발생 | 현금흐름 관리 중요 |
| 세액공제 | 거의 없음 | 월세 세액공제 가능 | 근로소득자일수록 효과 큼 |
| 기회비용 | 보증금 묶임 | 투자 가능성 ↑ | 투자수익률 vs 대출이자율 비교 |
3. 금리 환경(2025)
- 한국은행 기준금리: 2.50% (2025.5월 인하 후 유지)
- 전세자금대출 금리: 평균 3.3% ~ 3.8% (5대 은행, 주택도시기금 기준)
결론: 전세 대출 금리가 안정권에 접어들면서, 월세보다 전세의 비용 우위가 강화되는 구간입니다.
4. 서울 평균 시세 예시 (2025-08 기준)
| 항목 | 평균 수준 | 출처 |
|---|---|---|
| 서울 아파트 전세 보증금 | 약 6억 200만 원 (2023년 5억 3,760만 원 → 2025년 6억 200만 원) | 조선비즈 |
| 수도권 아파트 평균 전세가 | 약 4억 3,300만 원 (2년간 약 4,215만 원 상승) | 뉴데일리 |
| 서울 월세 (강북 30평대) | 월 300만 원 수준 | 조선일보 |
※ 해당 수치는 언론 보도를 기반으로 한 참고치이며, 실제 매물과 차이가 있을 수 있습니다.
5. 계산 시나리오 (예시 입력값)
- 보증금: 6억 원 (서울 평균 시세 반영)
- 월세: 300만 원
① 전세 비용(연간) = 보증금 × 대출금리
6억 × 3.5% ≒ 2,100만 원/년
② 월세 비용(연간) = (월세 × 12) – 세액공제
(300만 × 12) – 100만 ≒ 3,500만 원/년
③ 5년 TCO = 연간 비용 × 5년
전세 1억 500만 원 vs 월세 1억 7,500만 원
결론: 이 계산으로 보면, 서울 중심 전세의 연간 비용 우위가 더욱 분명해집니다.
6. 상황별 추천
① 현금자산 충분, 안정 선호 → 전세 유리 (월세 지출 없음, 대출금리 낮음)
-
전세는 초기 자금이 많이 필요하지만, 매달 고정 지출이 없고, 금리 안정과 전세자금대출 덕분에 비용 관리가 용이합니다.
-
현금자산이 충분하고 안정적인 지출을 선호하는 경우, 장기적으로 유리한 선택이 될 수 있습니다.
② 현금자산 부족, 세액공제 활용 → 월세 가능 (소득세 공제, 초기 자금 부담↓)
-
초기 자금 부담이 적고, 월세 세액공제를 통해 세액 혜택을 받을 수 있기 때문에 세금 부담을 경감할 수 있습니다.
-
보증금 대신 금융투자를 통해 수익을 얻을 수 있으며, 단기적인 자금 운용에 유리한 경우가 많습니다.
③ 투자형 자산가 → 월세 + 투자 (보증금 대신 금융투자 운용, 단 수익률 > 3.5% 조건)
-
전세 대신 금융 투자를 운용할 수 있는 자산가에게는 월세 + 투자가 적합합니다.
-
투자 수익률이 3.5% 이상이어야 전세보다 유리할 수 있으며, 보증금을 운용하면서 자산 효율적으로 운용할 수 있는 전략입니다.
7. 체크리스트
① 전세자금대출 금리/한도 확인 (주택도시기금·시중은행)
전세자금대출을 고려할 때, 대출 금리와 대출 한도는 매우 중요한 요소입니다. 주택도시기금과 시중은행에서 제공하는 대출의 금리와 한도를 미리 확인하고, 자신에게 맞는 대출 상품을 선택해야 합니다.
② 월세 세액공제 가능 여부 (국세청)
월세 세액공제를 받을 수 있는지 확인하고, 국세청 등록이 제대로 되어 있는지 확인하세요. 이를 통해 실질적인 월세 부담을 경감할 수 있습니다.
③ 보증금 운용수익률 가정
전세를 선택하는 경우 보증금을 금융 상품에 투자하는 방안을 고려할 수 있습니다. 투자 수익률을 예상하고, 리스크와 수익을 균형 있게 설정하는 것이 중요합니다.
④ 5년 이상 거주 계획 여부
5년 이상 거주할 계획이 있다면 전세가 더 유리할 수 있습니다. 장기적인 비용 절감 효과를 누릴 수 있습니다.
⑤ 전세금 반환 보증보험 가입 여부
전세금 반환 보증보험에 가입하여 전세금 반환 리스크를 줄이는 방법을 고려해야 합니다. 보증보험 가입을 통해 전세금 안전성을 확보하는 것이 중요합니다.
8. 전세 vs 월세 — 2025-08 스냅샷 계산
기준: 서울 · 보증금: 3억 · 월세: 100만 원 · 기간: 1년
입력값(스냅샷):
| 기준금리(한은) | 2.50% |
| 전세대출금리 | 3.5% |
| 보증금 | 3억 |
| 월세 | 100만 원 |
| 세액공제 | 연 100만 원 가정 |
계산 결과:
| 항목 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 연간 비용 | 3억 × 3.5% = 1,050만 원 | (100만 × 12) – 100만 = 1,100만 원 |
| 5년 비용 | 5,250만 원 | 5,500만 원 |
| 비용 우위 | 전세가 250만 원 절감 | |
출처:
※ 본 스냅샷은 2025-08 기준으로 작성되었습니다. 이후 변동은 반영되지 않으며, 최신 공시는 한국은행·국세청·주택도시기금 자료를 확인하세요.
