한눈에 보기: 공공분양은 청약통장 납입 총액과 기간이 당락을 좌우하지만, 민간분양은 무주택 기간·부양가족 수·가입 기간을 점수화하는 가점제가 중심입니다. 그러나 모든 당첨이 가점제로만 결정되는 것은 아닙니다. 민간분양의 일부 물량은 추첨제로 진행되어, 가점이 낮아도 당첨 기회를 잡을 수 있습니다.
1. 공공분양이란?
공공분양은 LH·SH·지방공사 등이 공급하는 국민주택을 대상으로 한 분양 제도입니다. 정책적 성격이 강해 무주택자, 신혼부부, 다자녀 가구 등에게 내 집 마련 기회를 제공합니다. 공급 방식은 특별공급, 우선공급, 일반공급으로 나뉩니다.
- 특별공급: 신혼부부, 다자녀, 생애최초 등 대상별 물량 우선 배정
- 우선공급: 특정 지역 거주자 등 요건 충족 시 우선 배정
- 일반공급: 무주택 기간, 청약통장 가입 기간(2년↑), 납입 총액 순으로 당첨자 선정
2. 뉴:홈 정책
정부는 최근 뉴:홈 정책을 통해 공공분양 물량을 개인 상황에 맞춰 다양하게 제공하고 있습니다.
- 나눔형: 시세 70% 분양, 5년 의무 거주, 환매 시 시세차익의 70% 보유
- 선택형: 저렴한 임대로 6년 거주 후 분양 여부 선택
- 일반형: 시세 80% 수준 분양, 일반공급 물량 15% → 30% 확대
3. 공공분양 1순위 조건
공공분양은 순위제로 진행되며, 아래 요건을 충족해야 1순위가 됩니다.
- 투기과열지구·청약과열지역: 가입 2년 이상 + 납입 24회 이상
- 수도권: 가입 1년 이상 + 납입 12회 이상
- 수도권 외: 가입 6개월 이상 + 납입 6회 이상
- 위축지역: 가입 1개월 이상 + 납입 1회 이상
4. 민간분양이란?
민간분양은 건설사가 직접 공급하는 민영주택의 분양으로, 대부분의 브랜드 아파트가 여기에 해당합니다. 당첨 방식은 가점제가 중심이지만, 일부 물량은 추첨제로 배정되어 가점이 낮은 신청자에게도 기회를 제공합니다.
- 전용 85㎡ 이하: 가점제 75% + 추첨제 25%
- 전용 85㎡ 초과: 추첨제 비중 확대 또는 100% 추첨
- 민간참여 공공분양: 공공기관과 민간 건설사 공동 시행
5. 민간분양 1순위 조건
- 가입 기간:
- 투기과열지구·청약과열지역: 2년 이상
- 수도권: 1년 이상
- 수도권 외: 6개월 이상
- 위축지역: 1개월 이상
- 예치금 기준:
- 85㎡ 이하: 서울·부산 300만 원 / 광역시 250만 원 / 그 외 200만 원
- 102㎡ 이하: 서울·부산 600만 원 / 광역시 400만 원 / 그 외 300만 원
- 135㎡ 이하: 서울·부산 1,000만 원 / 광역시 700만 원 / 그 외 400만 원
- 모든 면적: 서울·부산 1,500만 원 / 광역시 1,000만 원 / 그 외 500만 원
6. 공공 vs 민간, 무엇이 유리할까?
- 납입액이 적은 경우: 공공분양보다 민간분양 추첨제가 기회
- 2030 청년층: 가점 불리 → 공공 특별공급 또는 민간 추첨제 활용
- 4인 이상 가족: 민간분양 가점제에서 부양가족 점수로 유리
- 장기 무주택 세대주: 공공분양 일반공급에서 높은 당첨 확률
7. 상황별 청약 전략
청약은 개인·가구 상황에 따라 유리한 전략이 달라집니다. 최근에는 1~2인 가구가 전체 가구의 30% 이상을 차지하고 있어, 전통적인 3~4인 가족 중심의 설명에서 벗어나 다양한 경우의 수를 고려할 필요가 있습니다.
- 청약통장에 100만 원밖에 없다면?
공공분양은 납입 총액과 가입 기간이 중요하므로 상대적으로 불리합니다. 이 경우에는 추첨 물량이 있는 민간분양을 노려보는 게 더 현실적입니다. - 2030 청년층이라면?
무주택 기간과 부양가족 수가 적어 가점제에서는 불리합니다. 대신 공공분양 특별공급이나 민간분양 추첨제를 적극 활용하는 것이 현실적인 전략입니다. - 4인 가족이라면?
민간분양의 가점제에서 부양가족 수는 핵심 요소입니다. 4인 이상 가구라면 점수를 크게 올릴 수 있어 민간분양에서 상대적으로 유리합니다. - 1인 가구라면?
가점 구조상 불리하기 때문에 공공분양 일반공급보다는 민간 추첨제 물량이나 청년·신혼부부 특별공급을 활용하는 것이 핵심 전략입니다. - 2인 가구(맞벌이 부부 등)라면?
부양가족 점수는 낮지만, 청약통장 장기 납입으로 공공분양 일반공급에서 기회를 확보할 수 있습니다. 동시에 추첨제 물량을 병행해 도전하는 것이 안전합니다. - 오랜 기간 무주택을 유지한 1~2인 가구라면?
비록 부양가족 수는 적지만, 무주택 기간 가점에서 높은 점수를 받을 수 있습니다. 특히 30대 후반 이후 장기간 무주택이라면 민간분양 가점제에서 충분히 경쟁력이 생깁니다.
또한 2025년 2월부터 제도 개편으로, 전용 85㎡ 이하 국민주택 일반공급의 50%는 소득 제한 없이 공급됩니다. 과거에는 전용 60㎡ 이하에서만 소득 제한이 없었지만, 앞으로는 선택의 폭이 넓어집니다. 따라서 무주택 기간이 긴 1~2인 가구라면 공공분양 일반공급과 민간 추첨제를 동시에 전략적으로 노려볼 만합니다.
8. 공공분양 vs 민간분양, 당첨 방식과 추첨제 기회
청약 당첨 방식은 공공과 민간에서 다르게 작동합니다. 특히 민간분양의 추첨제는 가점이 낮은 신청자에게도 당첨 기회를 제공합니다.
- 공공분양 일반공급:
- 당첨 방식은 순위제 (청약통장 납입 횟수·총액 순)
- 소득 제한: 2025년 2월 이후, 전용 85㎡ 이하 물량의 50%는 소득 제한 없이 공급
- 예시: 매월 10만 원씩 150회(12년 6개월) 납입 → 납입총액 1,500만 원 → 대부분 지역에서 1순위 안정권
- 민간분양:
- 전용 85㎡ 이하: 가점제 75% + 추첨제 25% → 가점이 낮아도 도전 가능
- 전용 85㎡ 초과: 추첨제 비중 확대 또는 100% 추첨
- 가점제 항목: 무주택 기간(32점) + 부양가족 수(35점) + 청약통장 가입기간(17점)
- 예시: 무주택 5년 + 부양가족 0명 + 통장 가입 5년 → 낮은 가점(30점대)이라도 추첨제 물량에서 기회 존재
9. 청약통장 불입액, 어느 정도가 유리할까?
- 공공분양: 납입총액이 곧 당락을 좌우합니다. 매월 10만 원씩 10년 이상 납입했다면 총액 1,200만 원 이상으로 경쟁력이 생깁니다.
- 민간분양: 기본 예치금 기준만 충족하면 이후에는 가점 항목이 더 중요합니다.
- Tip: 통장을 일찍 만들고 꾸준히 불입하는 것이 가장 확실한 전략입니다. 특히 공공분양 일반공급은 납입총액이 곧 ‘무적권’으로 작용합니다.
10. 청약통장 인정금액, 어디까지 채워야 할까?
- 인정금액 상한: 월 납입 인정 한도는 25만 원이며, 이를 기준으로 계산하면 약 2,500만 원까지 인정됩니다. 하지만 수도권 인기 단지에서는 2,700만 원 이상 납입자도 탈락 사례가 있어 단순히 상한을 채운다고 안정권은 아닙니다.
- 지역별 차이: 수도권 과밀지구는 경쟁이 치열하지만, 위축지역은 1,500만 원대 인정액으로도 당첨 가능성이 있습니다.
- 전략 포인트:
- 2,500만 원은 최소 기본 경쟁력, 2,700만 원 이상이면 “최상위 그룹”
- 인기 택지지구는 무주택 기간·세대주 요건까지 충족해야 당첨 확률 상승
