한눈에 보기: 2026년 기준, 서울 전역과 경기 주요 지역은 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)과 토지거래허가구역 규제가 강하게 적용되고 있습니다. 이 글은 “어디가 규제지역인지”, “전세 끼고(갭투자) 가능한지”, “허가 절차·실거주 의무·전매 제한은 어떻게 되는지”를 FAQ 형식으로 한 번에 정리합니다.
1. (2026년) 규제지역·허가구역은 어디인가요?
10·15 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 주요 12개 지역이 규제지역으로 지정되고, 이어 토지거래허가구역이 함께 적용되는 구조로 강화되었습니다. :contentReference[oaicite:0]{index=0}
- 서울: 25개 자치구 전역
- 경기(주요 12개): 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 등
핵심 요약: “서울은 전역, 경기 일부 핵심 지역은 묶어서” 규제가 적용되는 흐름입니다. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
2. 토지거래허가구역은 언제부터 적용되나요?
10·15 대책에 따른 토지거래허가구역은 지정 공고일로부터 5일 후 효력 발생이며, 당시 안내 기준으로 2025년 10월 20일부터 허가 의무가 적용되는 것으로 설명되었습니다. :contentReference[oaicite:2]{index=2}
- 중요: 10월 20일 이전에 계약을 체결한 경우에는 “허가 의무(및 그에 따른 실거주 의무)”가 적용되지 않는다고 안내되었습니다. :contentReference[oaicite:3]{index=3}
- 10월 20일 이후 계약은 “계약 체결 전 허가”가 전제됩니다. :contentReference[oaicite:4]{index=4}
체크 포인트: 토허구역은 지자체 공고·연장 여부에 따라 달라질 수 있으니, 거래 전 최신 지정현황(지자체/국토부 공고)을 꼭 확인하세요.
3. 어떤 주택(면적)이 허가 대상인가요?
토지거래허가는 “주택”이라기보다 허가구역 내 토지(대지) 거래에 대한 제도이며, 기본적으로 용도지역별로 허가 대상 면적 기준이 있습니다.
- (예: 서울시 안내 기준) 도시지역 주거지역은 60㎡ 초과 토지 거래 시 허가 대상 :contentReference[oaicite:5]{index=5}
- 상업지역 150㎡ 초과 / 공업지역 150㎡ 초과 / 녹지지역 200㎡ 초과 등 :contentReference[oaicite:6]{index=6}
- 다만 지정권자가 거래 실태를 고려해 기준면적을 조정하여 공고할 수 있습니다. :contentReference[oaicite:7]{index=7}
핵심 요약: “허가 대상 면적”은 지역·공고에 따라 달라질 수 있어 해당 구청(허가관청) 기준 확인이 가장 안전합니다.
4. 전세 끼고(갭투자) 매수 가능한가요?
원칙적으로 어렵습니다. 토지거래허가구역에서 주거용으로 허가받아 취득한 경우에는 주거용 ‘이용 의무기간(통상 2년)’이 적용되어 “바로 임대(전세/월세)”로 돌리는 구조가 막히는 방향으로 운용됩니다. (실제 적용은 허가조건·지자체 점검에 따릅니다.) :contentReference[oaicite:8]{index=8}
핵심 요약: 허가구역은 “실사용(실거주) 전제”에 가깝기 때문에 전세 레버리지 매수는 리스크가 큽니다.
5. 허가 절차는 어떻게 진행되나요? (계약 전 필수)
토지거래허가구역에서는 계약 체결 전에 허가를 받아야 유효한 계약이 됩니다. :contentReference[oaicite:9]{index=9}
- 계약 전 관할 구청(허가관청)에 토지거래계약허가 신청
- 서류 검토·업무협의·현장조사 등 심사
- 허가증 교부(신청일로부터 15일 이내 교부 안내) :contentReference[oaicite:10]{index=10}
- 허가 후 매매계약 체결
핵심 요약: “계약 먼저, 허가 나중”이 아니라 허가 먼저입니다. :contentReference[oaicite:11]{index=11}
6. 준비 서류는 무엇이 필요한가요?
대표적으로 다음 서류들이 안내됩니다(거래·지역·허가조건에 따라 추가될 수 있음).
- 토지거래계약허가 신청서
- 자금조달계획서
- 토지이용(주거)계획 관련 서류
참고: 2026년에는 부동산 거래신고·자금조달계획서 제출 관련 양식/제출 항목이 강화·변경되는 흐름이 확인됩니다(거래신고 시스템 매뉴얼/공문 기준). :contentReference[oaicite:12]{index=12}
7. 세입자가 있는 집은 못 사나요?
“무조건 불가”라기보다, 허가구역에서는 기본적으로 주거용 이용 의무(실입주 전제)가 중요하게 보므로, 세입자 승계(전세안고 매수)는 허가조건과 충돌할 가능성이 큽니다. 다만 잔여기간이 매우 짧거나 명도가 확실한 등 개별 사정에 따라 판단될 수 있으니, 계약 전 관할 구청에 “허가 가능 조건”을 먼저 확인하는 것이 안전합니다. :contentReference[oaicite:13]{index=13}
8. 위반하면 처벌이 있나요?
허가 없이 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받는 경우, 형사처벌(2년 이하 징역 또는 벌금) 및 토지가격의 최대 30% 수준 벌금 규정이 안내됩니다(법령 기준). :contentReference[oaicite:14]{index=14}
핵심 요약: 토허구역은 “절차를 빼먹으면 계약 자체가 흔들릴 수 있는” 고강도 규제입니다.
9. 분양권 전매 제한은 어떻게 되나요?
규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 묶이면 분양권 전매 제한이 강화되는 방향으로 운영됩니다. (세부 전매제한 기간은 단지·공급유형·승인시점에 따라 달라질 수 있으니, 모집공고문 기준 확인이 가장 정확합니다.) :contentReference[oaicite:15]{index=15}
10. 대출 규제는 어느 정도인가요?
규제지역에서는 일반적으로 LTV·DSR 등 대출 규제가 강화되어 “예전처럼 레버리지로 접근하기 어려운” 구조가 됩니다. 실제 수치는 차주 조건(무주택/1주택/다주택, 생애최초, 소득, 기존부채)과 은행 심사에 따라 달라지므로, DSR·스트레스금리 기준으로 본인 한도를 먼저 계산하는 것이 가장 빠릅니다.
11. (2026년 기준) 외국인·법인 규제도 있나요?
별도로, 2025년 8월부터 외국인 주택거래를 대상으로 수도권 주요지역을 ‘외국인 토지거래허가구역’으로 지정해 관리하는 흐름이 확인됩니다. 이 제도는 “외국인 투기거래 방지” 목적이며, 지정기간이 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일(1년)로 안내된 사례가 있습니다. :contentReference[oaicite:16]{index=16}
핵심 요약: 10·15 토허구역(일반 거래)과 별개로 “외국인 대상 토허구역”이 운영될 수 있습니다.
12. 결론 — 지금 거래에서 가장 위험한 착각 3가지
- 착각 1: “계약 먼저 하고 허가 받으면 되겠지” → 허가구역은 허가 먼저가 원칙 :contentReference[oaicite:17]{index=17}
- 착각 2: “전세 끼고 사도 되겠지” → 실사용(주거) 의무와 충돌 가능성 큼 :contentReference[oaicite:18]{index=18}
- 착각 3: “면적은 대충 괜찮겠지” → 허가대상 면적은 지역 공고 기준 확인 필수 :contentReference[oaicite:19]{index=19}
마무리 한줄: 2026년 규제지역·허가구역 거래는 “가격”보다 절차·의무·대출을 먼저 점검해야 안전합니다.
