한눈에 보기: 6·27 가계부채 관리방안 이후 많은 사람들이 “대출이 안 나온다”고 말합니다. 이는 금리 때문이 아니라 DSR 계산 방식과 스트레스 금리 적용 때문입니다. 이 글은 이재명 정부의 대출 규제가 실제 대출 한도를 어떻게 바꾸었는지, 연봉별로 얼마까지 가능한지를 숫자로 직접 계산해 보여드립니다.
1. 이제 대출은 집값이 아니라 ‘소득’으로 결정된다 (DSR의 본질)
6·27 가계부채 관리방안 이후 가장 큰 변화는 사람들이 체감하지 못하는 곳에서 일어났습니다. 대출 심사의 기준이 완전히 바뀐 것입니다. 과거에는 ‘이 집이 얼마인가’가 가장 중요했습니다. 집값이 높고 담보가 충분하면, 소득이 조금 부족해도 대출이 가능했습니다. 이것이 LTV 중심 구조였습니다.
하지만 이재명 정부의 금융 규제 방향은 이 구조를 근본적으로 뒤집었습니다. 이제는 집값이 아니라, 내 소득으로 이 빚을 감당할 수 있는가가 최우선 기준이 됩니다. 이것이 바로 DSR(총부채원리금상환비율) 중심 체계입니다.
DSR은 단순히 ‘주택담보대출’만 계산하지 않습니다. 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 기존 주담대까지 모두 합산하여 연간 원리금 상환액을 계산합니다. 그리고 이 금액이 연소득의 일정 비율(보통 40%)을 넘지 못하도록 막습니다.
- 연소득 6,000만 원 → 연간 원리금 상환 한도 2,400만 원
- 이 한도 안에서 모든 대출을 해결해야 함
이 구조에서는 집이 비싸도, 담보가 좋아도, 소득이 부족하면 대출이 나오지 않습니다. 과거에는 ‘집이 나를 대출해 줬다면’, 지금은 ‘소득이 나를 대출해 줍니다’.
이 변화가 중요한 이유는, 부동산 시장의 유동성에 직접적인 영향을 주기 때문입니다. 매수 가능한 사람의 수가 소득 기준으로 급격히 줄어들게 됩니다. 같은 가격의 집이라도, 매수 가능한 사람이 예전보다 훨씬 줄어드는 구조가 됩니다.
그래서 요즘 사람들이 말하는 “대출이 안 나온다”는 말은 단순한 체감이 아니라, DSR 구조 변화가 만들어낸 현실입니다.
이 글에서 설명할 스트레스 금리 역시, 이 DSR 계산 방식 위에 얹혀 있는 추가 규제입니다. 즉, DSR을 이해하지 못하면 스트레스 금리의 의미도 이해하기 어렵습니다.
핵심 요약: 이제 대출의 기준은 집값이 아니라, ‘내 소득이 감당할 수 있는 빚의 크기’다.
2. 스트레스 금리란 무엇인가 — ‘지금’이 아니라 ‘앞으로’를 기준으로 계산한다
DSR이 소득을 기준으로 대출을 제한하는 장치라면, 스트레스 금리는 그 제한을 한 번 더 강화하는 장치입니다. 많은 사람들이 현재 은행에서 안내받는 금리를 기준으로 대출 가능 여부를 판단합니다. 하지만 실제 DSR 계산에는 그 금리가 그대로 사용되지 않습니다.
정부는 향후 금리 상승 가능성을 반영해, 가상의 더 높은 금리를 적용해 DSR을 계산하도록 하고 있습니다. 이것이 바로 ‘스트레스 금리’입니다. 즉, 은행은 “지금 이 금리로 갚을 수 있는가?”가 아니라, “금리가 더 올라도 버틸 수 있는가?”를 기준으로 대출을 심사합니다.
- 현재 주담대 금리: 약 4%
- DSR 계산 적용 금리(스트레스 금리): 6~7% 수준
이 차이는 단순한 2~3%p가 아닙니다. 원리금균등 상환 구조에서는 금리가 2%p만 올라가도 연간 상환액이 크게 증가합니다. 결국 같은 소득이라도, 스트레스 금리로 계산하면 가능한 대출 한도가 눈에 띄게 줄어듭니다.
예를 들어, 연간 2,400만 원까지 원리금을 상환할 수 있는 사람이 있다고 가정해 봅시다. 금리 4% 기준으로 계산하면 약 4억 원 수준의 대출이 가능할 수 있지만, 금리 7% 기준으로 계산하면 이 한도는 3억 원 초반대로 줄어듭니다.
사람들은 ‘은행 금리는 4%인데 왜 대출이 이 정도밖에 안 나오지?’라고 느끼지만, 실제 계산은 7%로 되고 있기 때문입니다.
이 스트레스 금리는 단순히 보수적으로 계산하자는 차원이 아닙니다. 6·27 가계부채 관리방안의 핵심 취지인 ‘가계의 과도한 레버리지 차단’을 실질적으로 구현하는 장치입니다. 금리가 내려가더라도, DSR 계산은 쉽게 풀리지 않도록 설계된 것입니다.
즉, 금리가 낮아져도 예전처럼 대출이 쉽게 늘어나지 않습니다. 시장의 유동성을 정책적으로 구조적으로 제어하는 장치가 바로 스트레스 금리입니다.
이로 인해 대출 심사는 점점 더 ‘보수적’이 되고 있으며, 실제로는 체감상 대출 한도가 절반 가까이 줄어든 것처럼 느껴지게 됩니다.
핵심 요약: 대출은 현재 금리가 아니라, ‘더 높은 금리’를 가정해 계산된다.
3. 계산 예시 ① — 연봉 6,000만 원 직장인은 얼마까지 가능한가
이제 실제 숫자로 계산해 보겠습니다. 이 예시는 현재 금융권에서 적용하는 DSR 40%와 스트레스 금리 7%, 30년 원리금균등 상환 조건을 기준으로 한 현실적인 시뮬레이션입니다.
- 연소득: 6,000만 원
- DSR 한도: 40%
- 연간 원리금 상환 가능액: 2,400만 원
- 스트레스 금리: 7%
- 상환 기간: 30년
이 조건에서 계산되는 최대 대출 가능 금액은 약 3.2억 원 수준입니다.
여기서 중요한 것은, 이 수치가 체감과 크게 다르다는 점입니다. 많은 사람들이 연봉 6천이면 최소 5억 정도는 가능할 것이라 생각합니다. 과거에는 실제로 그 정도가 가능했습니다. LTV 중심이었고, 금리도 낮았으며, 스트레스 금리도 없었기 때문입니다.
하지만 지금은 다릅니다. 같은 연봉, 같은 집값, 같은 조건이라도 계산 방식이 완전히 달라졌기 때문에 가능한 대출 금액이 절반 가까이 줄어든 것입니다.
이 상황에서 10억 원짜리 아파트를 매수한다고 가정해 보겠습니다.
- 대출 가능액: 3.2억
- 필요 자기자본: 6.8억
과거 같으면 전세 7억을 끼고, 자기자본 2~3억으로 가능했던 구조가 이제는 완전히 불가능해졌습니다. 전세가율도 낮아졌고, 대출도 줄었기 때문입니다.
그래서 많은 사람들이 ‘대출이 안 나온다’고 느끼는 것입니다. 실제로는 대출이 막힌 것이 아니라, DSR과 스트레스 금리가 계산상 한도를 크게 줄여버린 것입니다.
이 수치는 단순한 예시가 아니라, 현재 금융 환경에서 매우 일반적인 상황입니다. 연봉 6천 수준의 직장인이 서울 아파트를 매수하기가 구조적으로 어려워진 이유가 여기에 있습니다.
핵심 요약: 연봉 6천 기준, 현실적인 주담대 한도는 약 3억 원 수준이다.
4. 계산 예시 ② — 맞벌이 연봉 1억 원 가구도 여유롭지 않다
많은 사람들이 이렇게 생각합니다. “그래도 맞벌이로 연봉이 1억 원이면 대출은 충분히 나오지 않을까?” 과거 기준으로 보면 맞는 말이었습니다. 하지만 DSR과 스트레스 금리가 적용되는 현재 구조에서는 상황이 다릅니다.
- 연소득: 1억 원
- DSR 한도: 40%
- 연간 원리금 상환 가능액: 4,000만 원
- 스트레스 금리: 7%
- 상환 기간: 30년
이 조건에서 계산되는 최대 대출 가능 금액은 약 5.5억 원 수준입니다.
숫자만 보면 커 보이지만, 서울 주요 지역의 아파트 가격을 대입해 보면 이야기가 달라집니다. 예를 들어 15억 원 수준의 아파트를 매수하려면,
- 대출 가능액: 5.5억
- 필요 자기자본: 9.5억
결국 현금이 10억 가까이 있어야 매수가 가능합니다. 과거에는 전세 10억을 끼고, 대출 5억을 받아, 자기자본 1~2억으로도 접근이 가능했던 구조였습니다. 지금은 그 구조가 완전히 사라졌습니다.
이것이 중요한 이유는, 맞벌이 고소득 가구조차도 대출을 활용해 상위 입지로 이동하기가 매우 어려워졌다는 점입니다. 갈아타기 전략이 구조적으로 막히는 이유가 여기에 있습니다.
또한 여기서 간과하기 쉬운 부분이 있습니다. 이 계산은 ‘기존 대출이 없는 상태’를 가정한 것입니다. 만약 기존 주담대나 신용대출이 있다면, 이 한도는 더 줄어듭니다.
그래서 요즘 실제 현장에서 나타나는 현상은, 소득이 높은 가구일수록 오히려 대출을 포기하고 ‘현금 위주’로 접근하는 모습입니다. 대출이 의미를 잃어가고 있는 것입니다.
핵심 요약: 맞벌이 연봉 1억이어도, 대출만으로 서울 아파트 매수는 쉽지 않다.
5. 전세가율 하락이 왜 결정적으로 치명적인가
DSR과 스트레스 금리로 대출 한도가 줄어든 것만으로도 매수는 어려워졌습니다. 그런데 여기에 전세가율 하락까지 겹치면서, 과거에 가능했던 ‘전세 레버리지’ 구조가 거의 사라졌습니다.
과거에는 10억 원짜리 아파트의 전세가가 7억 원 수준이었습니다. 이 경우, 매수자가 준비해야 할 자기자본은 3억 원이었습니다. 부족한 자금은 대출로 채우면 되었고, 실제로 2~3억 원의 현금으로도 매수가 가능했습니다.
하지만 지금은 상황이 다릅니다.
- 10억 원 아파트
- 전세가 7억 → 5억 수준으로 하락
- 필요 자기자본: 5억 원
전세가율이 떨어지면서, 매수자가 준비해야 할 현금이 단번에 2억 원 늘어났습니다. 그런데 문제는, 이 2억 원을 DSR 때문에 대출로 채울 수 없다는 점입니다.
과거에는 전세가 ‘현금 역할’을 해주었습니다. 전세를 끼면 내 돈이 적어도 매수가 가능했고, 이것이 다주택과 갈아타기를 가능하게 만들었습니다. 하지만 지금은 전세가 그 역할을 하지 못합니다.
전세가율 하락 + DSR 강화 + 스트레스 금리 적용이 동시에 작용하면서, 결국 매수자는 오롯이 자기자본에 의존해야 하는 구조가 되었습니다.
이것이 시장에서 ‘현금 많은 사람이 유리하다’는 말이 나오는 이유입니다. 대출도 줄고, 전세도 줄었기 때문에 레버리지가 거의 작동하지 않기 때문입니다.
그래서 예전처럼 “전세 끼고 사두자”는 전략이 지금은 성립하기 어렵습니다. 구조적으로 막혀 있기 때문입니다.
핵심 요약: 전세가 더 이상 매수를 돕는 레버리지가 아니다.
6. 갈아타기가 왜 이렇게 어려워졌는가 — DSR 구조의 함정
많은 1주택자들이 가장 크게 체감하는 변화가 바로 ‘갈아타기가 안 된다’는 점입니다. 집값이 내려서가 아닙니다. 대출이 안 나오기 때문입니다.
과거에는 갈아타기가 비교적 쉬웠습니다. 기존 집을 담보로 대출을 받고, 전세를 활용해 상위 입지로 이동하는 것이 가능했습니다. 하지만 지금은 DSR 구조 때문에 이 과정이 거의 막혀 있습니다.
DSR은 ‘새로 받는 대출’만 계산하는 것이 아니라, 이미 보유한 모든 대출의 원리금을 합산합니다. 즉, 기존 주택담보대출이 있으면, 새 집을 사기 위한 대출 여력이 크게 줄어듭니다.
- 기존 주담대 원리금 → DSR에 포함
- 신용대출, 자동차 할부 → DSR에 포함
- 남은 DSR 한도 → 거의 없음
예를 들어, 연봉 8,000만 원의 1주택자가 기존 주담대로 연간 2,000만 원을 상환 중이라면, DSR 40% 기준에서 추가로 사용할 수 있는 한도는 연간 1,200만 원뿐입니다. 이 조건에서는 추가 대출이 거의 불가능합니다.
그래서 실제 현장에서 나타나는 현상은 이렇습니다.
- 기존 집을 먼저 팔지 않으면 새 집 대출이 안 나옴
- 집을 팔고 나면, 원하는 집을 제때 못 구함
- 동시 진행(동시이행)이 매우 어려워짐
과거에는 매도와 매수가 ‘연쇄적으로’ 이어졌다면, 지금은 그 사슬이 DSR 때문에 끊기게 됩니다. 이것이 갈아타기 전략이 구조적으로 막힌 이유입니다.
결국 많은 1주택자들이 상위 입지로 이동하지 못하고, 기존 집에 머무르는 상황이 발생합니다. 이는 시장의 유동성을 더 느리게 만드는 요인이 됩니다.
핵심 요약: 기존 대출이 DSR에 포함되면서, 갈아타기가 구조적으로 어려워졌다.
7. 다주택자 대출이 사실상 차단된 구조
6·27 가계부채 관리방안의 핵심 중 하나는 ‘다주택자의 신규 주택담보대출 차단’입니다. 이는 단순한 규제가 아니라, 시장 구조를 바꾸는 결정적인 조치입니다.
과거에는 전세 레버리지와 담보 대출을 활용해 2채, 3채 보유가 가능했습니다. 전세가 현금 역할을 했고, LTV 중심 대출 구조가 이를 가능하게 했습니다. 하지만 지금은 그 전제가 완전히 사라졌습니다.
- 2주택 이상 보유자 → 신규 주담대 원천 불가
- 기존 주택 매도 조건이 아니면 대출 불가
- 전세대출도 DSR 포함
즉, 다주택자는 더 이상 ‘대출을 활용한 추가 매수’가 불가능합니다. 오로지 현금으로만 접근해야 하는 구조입니다.
이 변화는 단순히 다주택자만의 문제가 아닙니다. 시장 전체의 매수 수요를 크게 줄이는 효과를 만듭니다. 과거에는 다주택 투자 수요가 거래를 떠받치는 역할을 했지만, 지금은 그 수요가 정책적으로 차단되었습니다.
결국 시장에 남는 것은 실수요자 중심의 거래뿐이며, 그 실수요자 역시 DSR과 스트레스 금리의 영향을 받습니다. 이로 인해 시장의 유동성은 자연스럽게 느려질 수밖에 없습니다.
그래서 지금의 시장은 ‘여러 채’가 아니라, ‘가장 좋은 한 채’로 수요가 집중되는 구조로 바뀌었습니다. 이것이 입지 양극화를 더 심화시키는 배경이 됩니다.
핵심 요약: 다주택자는 대출로 추가 매수가 불가능한 구조가 되었다.
8. 내 대출 가능액을 직접 계산하는 순서 (실전 체크 가이드)
지금까지 DSR과 스트레스 금리가 대출 한도를 얼마나 줄였는지 살펴보았습니다. 이제는 이 원리를 바탕으로, 독자가 자신의 상황에 맞게 직접 대출 가능액을 계산해 볼 차례입니다.
아래 순서를 따라가면, 은행 상담을 받기 전에도 대략적인 대출 한도를 스스로 파악할 수 있습니다.
- 연소득 확인
세전 연봉 기준으로 계산합니다. 맞벌이라면 합산합니다. - 기존 대출의 연간 원리금 합산
주담대, 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출까지 모두 포함합니다. - DSR 40% 적용
연소득 × 40% = 연간 상환 가능 최대 금액 - 기존 대출 원리금을 차감
남는 금액이 신규 대출에 사용할 수 있는 한도입니다. - 스트레스 금리 7% 기준으로 대출 한도 계산
30년 원리금균등 상환 기준으로 환산하면 대략적인 대출 가능액이 나옵니다.
예를 들어, 연봉 7,000만 원이고 기존 대출 원리금이 연간 1,000만 원이라면,
- DSR 한도: 2,800만 원
- 신규 대출에 사용 가능: 1,800만 원
- 스트레스 금리 적용 시 대출 가능액: 약 2.5억 원 수준
이 계산을 해보면, 왜 갈아타기가 어렵고 왜 현금 비중이 중요해졌는지 자연스럽게 이해하게 됩니다.
은행 상담에서 “대출이 어렵다”는 말을 듣기 전에, 이 계산을 먼저 해보는 것이 훨씬 현실적인 판단 기준이 됩니다.
핵심 요약: 연소득과 기존 대출만 알면, 대출 가능액을 스스로 계산할 수 있다.
9. 정책의 의도 — 왜 이렇게까지 금융 규제를 설계했는가
많은 사람들이 DSR과 스트레스 금리를 보며 “왜 이렇게까지 대출을 막는가”라는 의문을 가집니다. 하지만 6·27 가계부채 관리방안의 핵심 목적을 이해하면, 이 규제가 왜 필요한지 명확해집니다.
정부가 보기에, 지난 상승장에서 가장 큰 문제는 ‘빚을 통한 자산 확대’ 구조였습니다. 전세 레버리지와 담보 대출을 활용해, 실제 소득과 무관하게 과도한 부채로 주택을 매수하는 구조가 만들어졌고, 이것이 가격 급등과 가계부채 급증을 동시에 일으켰습니다.
그래서 이번 정책의 방향은 단순히 가격을 잡는 것이 아니라, 빚으로 집을 사는 구조 자체를 차단하는 데 있습니다.
- 담보 중심 → 소득 중심 심사 전환 (DSR)
- 현재 금리 기준 → 스트레스 금리 적용
- 다주택자 대출 차단
이 장치들은 우연히 만들어진 것이 아니라, 서로 연결되어 설계된 구조입니다. 금리가 내려가더라도 대출이 쉽게 늘어나지 않도록, 전세가율이 회복되더라도 레버리지가 다시 커지지 않도록 설계되어 있습니다.
즉, 이번 금융 규제는 일시적인 조치가 아니라, 시장의 기본 작동 방식을 바꾸는 장치에 가깝습니다.
이로 인해 매수 가능한 사람의 수는 줄어들고, 시장의 유동성은 느려지지만, 가계부채의 급증과 가격 급등을 막는 효과를 기대하는 것입니다.
핵심 요약: 금융 규제의 목적은 가격이 아니라, ‘빚으로 집 사는 구조’를 끊는 것이다.
10. 결론 — 지금 시장에서 가장 중요한 것은 ‘현금 비중’이다
많은 사람들이 집값의 방향에만 집중합니다. 오를지, 내릴지, 언제가 바닥인지에 관심을 둡니다. 하지만 지금의 부동산 시장에서 더 중요한 것은 가격이 아니라, 대출이 얼마나 가능한가입니다.
DSR과 스트레스 금리, 전세가율 하락, 다주택자 대출 차단이 동시에 작용하면서, 과거처럼 대출과 전세를 활용해 집을 매수하는 구조는 사실상 사라졌습니다.
이제 집을 살 수 있는 사람은 크게 두 부류입니다.
- 소득이 매우 높아 DSR 한도가 충분한 사람
- 현금 비중이 매우 높은 사람
이 구조에서는 대출이 ‘보조 수단’일 뿐, 핵심 수단이 되지 못합니다. 그래서 시장에서는 자연스럽게 “현금 많은 사람이 유리하다”는 말이 나오게 됩니다.
이것이 바로 6·27 대책 이후 나타난 가장 큰 변화입니다. 집값이 아니라, 소득과 현금이 매수 가능성을 결정하는 시장으로 바뀐 것입니다.
그리고 이 변화는 일시적인 현상이 아니라, 정책적으로 설계된 구조입니다. 금리가 내려가더라도, 전세가 회복되더라도, 이 DSR 체계는 쉽게 풀리지 않습니다.
핵심 요약: 지금 시장에서 집을 살 수 있는 조건은 ‘대출’이 아니라, ‘소득과 현금’이다.
